プラス収支 バブル期には、キャピタルゲイン（値上がり益）を狙ったマンション投資が主流でした。
しかし、いま投資マンションが再び注目を集めているのは、このキャピタルゲインではなく、高い利回り（年間家賃収入÷マンション価格）が見込めるためです。長引く低金利時代、収益性の低い新築マンションよりも収益性の高い中古マンションを賃貸で運用すると、金利分を差し引いても高利回りを得ることができます
。また、近年のマンションの価格はバブルの時期に比べて下がっており買いやすく、ローンも低金利で組みやすいのも魅力となっていまから、このような時代をうまく活用し、ローン金利を引いたとしても利率の余る中古マンションを運用する事によって、プラスの収益を得る事が出来ます。
売却益が出やすい バブル時代の中古マンションが売買価格が半分になったからといって、家賃も半分になっていますでしょうか？答えはNOです。中古で買ったものが、10年経ったからといって10年前と比べて家賃が何割も下がってしまったという事はありえません。
家賃というのはバブル時代とそれ程変わってないのです。駅から徒歩 10分以内の好立地の物件は家賃が下がりにくいというのはよく聞く話ですが、そもそも中古マンションは新築マンションと違い、中古市場相場での賃料価格がつけられています。
新築マンションは新築ならではの家賃価格が設定されている為、相場の賃料になるまでと中古相場の賃料になるまでの２段階を踏むため下落率が大きいのです。
その点、中古マンションの家賃ははじめから相場の家賃でついているという根拠により、新築よりも下落率が少ないのです。
そのような観点から、価格は新築の半分という負担の少ない金額でありながら、賃料は新築時の家賃価格の7割〜8割といった、月々の返済額を余裕にカバーできる金額である為、5年後、10年後の売却を考えた時、回収率の高さから売却した金額がローンの残債を上まっているといったケースが中古マンションは多いのです。
中古マンションは損しにくい（利回り） マンションは経年とともに当然に劣化していきます。理論的には敷地権の持分部分の地価上昇が建物の価値減をカバーしない限り、マンションの元本価格は下がっていきます。
容積率に余裕があれば、それは含み資産，20年前に建ったマンションであれば、新築後に建築基準法の用途地域の見直しが何回も行われたはずです。地域によっては、都市化プラス高層化の進展で、容積率がその間に増えた地域は少なくありません。
たとえば、新築当初に200%だった容積率が、改正によって300%になっていれば、増えた100%の容積率はまだ使われていないボーナスのようなものです。将来の増築や建て替えのときに使える余剰の床面積であり、その利益は所有者全員が享受できます。中古ではそのような含み資産というボーナスのある物件も多いのです。
そのような物件でなくても、中古マンションというのは、はじめから敷地権の部分を除いたマンションの劣化した部分を下げた価格で取引されてるわけですし、現在の投資用マンションの価格を測る物差しとして「収益還元法」という、投資した物件からいくら収益が出て、元本を回収するのに何年かかるかといった、家賃収入という実質的価値からの価格である為、回収率が早い中古マンションは割高な新築マンションよりも損しにくいのです。
そもそもマンション投資がはじめて ■私的年金の確保
近年多くの方より高い関心を集めている「年金問題」。社会保険庁の不祥事もさることながら、急速に進む少子高齢化に加えて、年金保険料の負担増や受給開始年齢の引き上げなどを強いる「年金改革」により、公的年金制度への不安・不満は強まる一方です。公的年金だけでは、老後の安定した生活を支えることが困難です。そこで、老後に備えて個人で私的年金の準備に最適なのが、マンションなどを購入して第三者に賃貸することにより家賃収入を得るマンション投資と言えます。ローンを利用してマンションを購入すれば、ローンは家賃収入で返済していき、自己資金をあまり使わずにマンションを手に入れることができ、しかもローン完済後には安定した家賃収入を確保できるのです。
■生命保険として活用
ローンを利用してマンションを購入する場合、「団体信用生命保険」への加入を条件とされるのが一般的です。
ローンの返済期間中に、契約者に万が一のこと（死亡や高度障害）があってもローンの残金は保険金で完済されることになり、ご遺族には無借金のマンションが遺され、毎月の家賃収入を「遺族年金」として受け取ることも出来ます。
掛け金となる保険料は毎月のローンの返済額に含まれています。 しかも、ローンの返済は家賃収入から充てる事ができるので、保険料の負担を感じることはありません。 ■低金利時代の圧倒的高利回り
2005年4月にペイオフが全面解禁。金融機関が破綻した場合、預金保護の対象が１金融機関１預金者あたり元本1000万円（普通預金の場合）とその利息分だけとなりました。そのような時代のペイオフ対策としても、高利回りを期待できるマンション投資は中長期的な資産運用として注目を集めています。  ■相続税の軽減に効果が大きい
マンション投資は、相続税や贈与税の節税効果が大きいのも魅力です。現金や預金を相続する場合はその金額に対して、有価証券の場合は時価に対して課税されますが、不動産の場合はそれよりも低くされた評価額で課税され、建物部分は約70％ 土地の部分は約80％が相続評価額になります。
これに対して、第三者にマンションを賃貸している場合は、不動産の相続税評価額がさらに 30％程度控除できるのです。つまり、現金や他の金融商品で相続する場合と比較して、マンション投資は相続税の大幅な軽減が可能となるのです。
■投資をするならリスクの少ない東京（関東）の不動産
不動産投資としてマンションを購入しても、今後ますます少子化になって賃貸の需要が減っていくのではないかと不安である、というようなご質問をよく頂きます。確かに近年は少子化が進み、若年人口は年を追うごとに減少していますが東京に限っては、人口・単身世帯数ともに大幅に増加しています。
それは近年、都心部の不動産価格が安くなったことで、近年、企業・大学等の教育機関・住民の都心回帰現象が起きている為でりあり、また、通勤時間を削減し、より有効に時間を活用するために、勤務先に近い都心部に住居を持つ人が増えてきているからなのです。
おまけに、東京都の単身世帯数増加の背景には、未婚者・離婚者の増加があげられます。その為、都心部での単身世帯数の伸びに拍車をかけています。
ですから、マンション投資が初めての方は、中長期的な立場から空室リスクを低く抑える事ができる関東のマンションをお勧めします。
実際の不安 ■空室が心配
やはり、マンション投資の最大のリスクは空室です。家賃収入が入ってこなければ、持ち出しになってしまします。その為、なるべく都心に近く、駅から近い好立地のマンションを選ぶ事をお勧めしていますが、実際に中古マンションは、金融機関の金利より利率が高いため、プラス収益になりやすいのです。
そのプラス収益を、いざ空室になった時に充当するように貯めておく事で、リスクを最小限にする事ができますし、クリーニング代やリフォーム代にも充当する事で、資産価値を高める事も出来ます。資産価値が高まれば、おのずと賃貸はつき易くなり、賃料にも反映し、収入が増えるという仕組みです。
それでも、空室が怖い方は家賃保証をお勧めします。しかし、家賃保証は毎月の収入は確実であるものの、実際家賃の80％の収入である為、1年で換算すると約2ヶ月分の空室と同様であることも念頭において頂ければと思います。
 ■地震が怖い
1995年の阪神淡路大震災時でも、1981年の改正建築基準法の新耐震基準で建設されたマンションは大破・中破あわせて約 1.6％に過ぎませんでした。
心配な方は1981年以降の物件を基準としてみてはいかがでしょうか？とは言え、リスクに備える事に越した事はありませんから、火災保険とセットの地震保険に加入する事をお勧めします。現在、地震保険の契約金額は火災保険の50％までを限度としており、損害の評価基準を「全損」「半損」「一部損」の3つに分類し保険金が支払われるようになっております。
■ローンが返済中に建替が必要になるんじゃない？
現行の建築基準法で定められているコンクリートの厚さで建築されたマンションは、一説によれば９０年間利用可能であると言われています。
また、近年では不動産に対しての法整備も進み、各デベロッパーは一定の耐久性を維持できる規格でマンションを提供しています。建物は、メンテナンスをきちんと行っていれば、中古マンションであっても、ローンを完済する頃に老朽化による建て替えはほとんど必要なく、また、きちんとした修繕計画ができていれば、それに基づいてメンテナンスが行われるので安心です。
築20年以上であっても、新築時の施工不良や欠陥、手抜きの影響は、築後5年から10年でだいたい出てきます。築20年もの間に、建替えをしなければならない問題が出なければ、施工が適切であったことの一番の証明です。
|
